契約の解除

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宅建過去問・問題と解答
平成28年(2016年) 宅建問題・過去問 NEW!

契約の解除とは、一旦成立した契約を、最初からなかったものとして処理すること。
「解除する」という一方の意思表示と、それが相手方に到達していることが必要。解除意思表示後は撤回できない。

解除の要件

履行遅滞の場合で、相当期間を定めて履行を催促し、その期間に履行がない場合は解除できる。
解除は一方の意思表示により、相手方の不履行に正当な理由がない場合に限られる。

債務履行が債務者に帰責事由があって不能となった場合は、催告なしですぐに解除できる。

契約当事者が複数の場合、「全員から全員」に対して解除せねばならない。→解除の不可分性

解除により最初から契約がなかったこととなる。
契約の目的物や代金を相手方に返還しなければならない。→原状回復義務
・金銭：受領の時からの利息をつけて返還→建物の売主が買主に利息をつけて返還。
・当該目的物とその資料利益（賃料相当額）を返還→建物の買主が売主に建物と賃料相当額を返還。

不動産の解除で、すでに第三者に売却されていた場合…
不動産の売主（解除権者）と解除後に現れた第三者は対抗関係、先に登記した者の勝ち。
解除前に現れた第三者の場合も、第三者が登記していれば解除を主張できない。
原状回復について、契約の当事者は、対抗要件を備えた第三者の権利を侵害できない。

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