宅建士とは？宅地建物取引士の仕事や業務内容

宅地建物取引士とは、不動産取引の専門家である国家資格です。宅建の試験に合格した後に、宅地建物取引士として登録し宅地建物取引士証を取得された人のみが、宅地建物取引士としての業務を行うことができます。宅地建物取引士は、省略して宅建士とも呼ばれます。では、宅建士が行う仕事・業務には、どのような種類のものがあるのでしょうか。宅建士の仕事内容について確認してみましょう。

宅建士は宅建業法に則って業務を行う

建物や土地などの不動産の取引は、民法とは別の法律のもとに行われます。不動産の取引を定める法律が、宅地建建物取引業法です。省略して宅建業法とも言います。宅建業法に則って、宅地建物取引士は業務を取り行います。

宅地建物取引業を営む事業者のことを宅建業者（宅地建物取引業者）と言います。この宅建業者は、宅地や建物の売買・交換、賃借の代理・媒介などを業務として行います。これらの業務を宅地建物取引業といい、宅建業者は不動産取引のプロである事業者です。よく町中で見かける、アパートやマンションの販売や賃貸の紹介を行う○○不動産という不動産屋さんは、正式には宅建業者なのですね。

例えば賃貸マンションの仲介や分譲マンションの代理販売などにおいて、宅建業者である不動産屋さんは手数料として報酬を受け取ります。このような業務を行うためには、必ず宅建業者の免許を受ける必要があります。また、不動産取引の種類に応じて、受けとれる報酬額の上限も宅建業法に定められています。報酬額の上限以外にも、不動産取引における様々なルールが宅建業法に規定されています。

宅地建物取引士のみが行える業務「重要事項の説明」

不動産の賃貸や売買などの際に、宅建業者が紹介した物件が良いものであるかどうか、信頼できる物件であるかどうかなどは、なかなか一般消費者の方には判断が難しいものです。この時マンションを借りたり土地や建物を購入するなど不動産の取引を行う際に、宅建業者はそのマンションや一戸建てなどの不動産取引についての重要な情報を説明する義務があります。これを「重要事項の説明」といい、宅地建物取引士のみがこの重要事項の説明の業務を行うことができます。

重要事項の説明は、重要事項説明書という書面に記載された、不動産取引での重要な事項を説明する業務です。この重要事項説明書には、以下のような事項が含まれます。

取引物件に関する事項
1)宅地・建物に存する登記権利の種類や内容、登記名義人など。
2)都市計画法、建築基準法、その他法令の概要
3)私道に関する負担についての事項
4)飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水のための施設設備状況
5)未完成物件の場合、その完成時における形状、構造、その他国土交通省令で定める事項

取引条件に関する事項
1)代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額と目的
2)契約の解除に関する事項
3)損害賠償額の予定または違約金に関する事項
4)未完成・完成を問わず、宅建業者自ら売主となる売買契約での手付金等保全措置の概要
5)支払金または預り金を受領しようとする場合における保全措置の概要
6)代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせん内容及びその金銭の貸借が成立しない時の措置
7)宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約に関する措置の概要
8)その他相手方等の保護の必要性・契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項

この他に、「区分所有建物の場合の重要事項」、「割賦販売の場合の重要事項」などがあります。
詳しくは、重要事項説明書とはで確認できます。

宅地建物取引士が独占的に行う業務内容

重要事項の説明を含めて、宅地建物取引士が独占的に行える業務は次の3つです。これは宅建業法で定められています。

・重要事項の説明を行う
・重要事項の説明の書面に記名押印をする
・契約が成立した後に交わす契約書面に記名押印をする

これらの3つの業務だけは、宅地建物取引士の資格を保有していない人は、決して行うことができません。たとえ不動産会社の従業員であっても、宅地建物取引士の資格を保有していないかぎり、上記3つの業務を行うことはできないのです。これらの不動産取引の専門家としての業務が、宅地建物取引士の仕事となります。

また、宅建業法では宅建業者の事務所ごとに、従業員5人に1人以上の割合で宅地建物取引士を置くことを義務付けています。マンション販売などにおける案内所にも、最低1人以上の宅地建物取引士を置くことを義務付けています。

宅建士のみが独占的に行える業務、宅建業法による宅建業者に対する宅建士の設置義務の両方の側面から、宅建士は不動産取引には絶対に欠かせない存在となっています。宅地建物取引士は、不動産取引のプロ中のプロ、エキスパートであると認めらているのです。