譲渡所得税の軽減税率や特別控除・住宅ローン控除

譲渡所得税は、以下の特例による軽減税率や特別控除等が適用される。
なお譲渡所得税の特例については、変更があるかもしれないので、以下ページ等で最新情報を押さえておく。
No.3223　譲渡所得の特別控除の種類｜譲渡所得｜国税庁
No.3302　マイホームを売ったときの特例｜譲渡所得｜国税庁

優良住宅地造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率

個人が、昭和62年10月1日〜平成20年12月31日までの間の優良住宅地造成等のための土地等譲渡で、譲渡年の1月1日に所有期間5年超の場合、以下の軽減税率。
・課税長期譲渡所得金額が2000万円以下の部分について10％
・課税長期譲渡所得金額が2000万円超の部分について15％
以下の特例適用の場合は、重複適用なし。
・収用交換等により代替資産を取得した場合の課税の特例
・収用交換等の場合の5000万円特別控除の特例
・居住用財産の3000万円特別控除
・特定の居住用財産の買換特例など

特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例

一定期間内に所有期間5年超の居住用財産を譲渡した場合に、ローン残高が譲渡価額を超えるときは、譲渡損失を翌年以後3年内の各年分の総所得金額から繰越控除。

居住用財産の譲渡所得の特別控除（3000万円特別控除）

居住用財産を売ったときは、譲渡所得の計算上最大3000万円の特別控除が受けられる。
・自分の住んでいる家屋売却
・自分の住んでいる家屋とともに敷地を売却
・自分が住んでいた家屋が災害で滅失した後の敷地を、災害のあった日から数えて3年目の年の12月31日にまでに売却
・住まなくなった家屋とその敷地を、住まなくなった日から数えて3年目の年の12月31日にまでに売却

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

・譲渡した年の1月1日で所有期間10年超で国内にあること
・売る相手が配偶者、直系血族など特別関係者でないこと
・3000万円控除や収用での5000万円控除は重複適用可能だが、居住用財産の交換・買い替え等の特例を受けていないこと
長期譲渡所得が6000万円までの部分について：所得税額 = 長期譲渡所得x10%　住民税は4%
長期譲渡所得が6000万円超の部分について　：所得税額 = 長期譲渡所得x15%　住民税は5%

特定の居住用財産の買い替え・交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例

以下の場合、譲渡益の課税の繰延ができる。

譲渡資産について
・所有期間10年超であること（譲渡年の1月1日において）
・居住期間10年以上であること

買い替え資産について
・面積は建物50㎡以上280㎡以下、土地500㎡以下であること
・中古の耐火建築物は、築25年以内
・譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに取得すること
・譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること

相続等により取得した居住用財産の買い替え・交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例

譲渡資産について
・居住していた父母または祖父母から、相続または遺贈により取得した居住用財産であること
・所有期間10年超であること（譲渡年の1月1日において）
・居住期間30年以上であること

買換資産について
・譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに取得すること
・譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること

収用・交換等の場合の5000万円の特別控除

収用・交換等の場合には、5000万円の特別控除が受けられる。

その他の特別控除

・特定土地区画整理事業のための土地等譲渡→2000万円の特別控除
・特定住宅地造成事業のための土地等譲渡→1500万円の特別控除
・農地保有合理化等のための農地等譲渡→800万円の特別控除

特別控除の順序と限度額

特別控除が2以上ある場合の適用順序は次の通り。

1)収用・交換等の場合の5000万円特別控除
2)居住用財産譲渡所得の3000万円特別控除
3)上記8)の2000万円特別控除
4)上記8)の1500万円特別控除
5)上記8)の800万円特別控除

同一年中に2以上の資産譲渡で2以上の特別控除があるときは、その年分の特別控除額は5000万円で頭打ちとなる。

居住用財産の買換の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

次の場合、その年の損益通算及び翌年以降3年間の繰越控除が認められる。

譲渡資産について
・所有期間5年超であること（譲渡年の1月1日において）

買換資産について
・譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに取得すること
・居住用部分の床面積が50㎡以上であること
・取得日から翌年12月31日までに居住すること（見込みでも可）
・損失の繰越控除をする各年末に住宅ローン（期間10年以上）の残高があること

次の場合はこの特例の適用なし。
・その年の合計所得金額が3000万円超のとき
・他の居住用財産の譲渡に係る特例を受ける場合

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

平成19年1月1日から同年12月31日までにに入居した場合には、借入金の年末残高のうち2500万円以下の部分について1年目〜6年目までは1％、7年目〜10年目までは0.5％の控除。

住宅ローン控除の適用条件
・自己居住用の家屋及びその家屋とともに取得する土地に対する借入金であること
・一定の増改築の場合には費用が100万円超であること
・家屋の床面積が50㎡以上であること
・中古の場合は、築20年以内（耐火建築物は25年以内）であること。
・償還期間が10年以上の借入金であること
・取得等の日から6ヶ月以内に居住すること

住宅ローン控除の対象とならない場合
・合計所得金額が3000万円超のとき
・配偶者特別関係者からの居住用財産の取得の場合
・他の居住用財産の譲渡に係る特例を受ける場合
・その年の12月31日まで引き続き居住していない場合

特定の居住財産の買換等の場合の譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除は併用できる。