媒介契約とは

スポンサーリンク

媒介とは、当事者の一方または双方の依頼により、当事者双方の間に入って契約成立のお手伝いをする行為。仲介、あっせんなどとも言う。
媒介は準委任と考えられ、民法の委任の規定が準用される。代理と異なり、1人が双方を媒介できる。
不動産取引において、媒介により契約を取り交わすことを媒介契約という。
媒介契約の種類としては、一般媒介契約および専任媒介契約がある。

スポンサーリンク

媒介契約の種類

一般媒介契約:複数の宅建業者に媒介を依頼できる。
 |- 明示型:他の宅建業者に依頼したことを明示が必要。
 |- 非明示型:明示が不要。

専任媒介契約:唯一の宅建業者に媒介を依頼し、他の宅建業者には依頼できない。
 |- 専任媒介契約:依頼者自身で取引相手を見つけることができる(自己発見)狭義の専任媒介契約。
 |- 専属専任媒介契約:依頼者自身で取引相手を見つけることができない。

契約内容の書面化義務

宅建業者は、媒介契約締結の際は、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面(媒介契約書面)を作成・記名押印して、依頼者に交付する。
賃借契約の媒介の場合は、書面化の義務はない。(賃借については、媒介契約の規制は適用されない。)

契約書面の記載事項は以下。
1)宅地建物を特定するために必要な表示
2)宅地建物を売買すべき価額または交換の場合の評価額
3)媒介契約の類型(明示型か非明示かの別、専任か専属専任かの別)
4)媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
5)宅地建物の指定流通機構への登録に関する事項
6)報酬に関する事項
7)その他国土交通省令で定める事項
・専任媒介契約において、依頼者が専任義務に違反した時の措置
・専属専任媒介契約において、依頼者が専属専任義務に違反した時の措置
・一般媒介契約(明示型)において、依頼者が明示義務に違反した時の措置
・締結しようとしている媒介契約が、国土交通大臣が定める標準媒介契約に基づくものであるか否かの別

専任媒介契約・専属専任媒介契約特有の規制

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、依頼者は強い高速を受けるので、宅建業者に次の規制がかかる。

1)有効期間の制限
専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内とする。3ヶ月を超える定めは無効。
更新は依頼者からの申出に基づく更新しかできない。

2)契約の相手方の探索の方法の制限
専属専任媒介契約の場合、依頼者は依頼した宅建業者が探した相手方以外の者と売買・交換の契約締結はできない。
専任媒介契約では自己発見OK。

3)指定流通機構への登録義務
専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、媒介契約締結日から一定の期間内(専任なら7日以内、専属専任なら5日以内)に、
指定流通機構へ媒介の目的物件の所在・規模・形質・価額などを登録しなければならない。
そして、指定流通機構が発行する登録を証する書面を依頼者に引き渡す。契約成立の際は、遅滞なく指定流通機構に通知する。

4)事務処理状況の報告義務
業務の処理状況を、専任の場合2週間に1回、専属専任の場合1週間に1回以上、依頼者に報告。報告は書面、口頭も可。

スポンサーリンク
 
スポンサーリンク

コメントを投稿する