借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のこと。
建物を建築せず駐車場などの使用のための地上権や賃借権は、借地借家法のものには該当しない。
借地借家法は、他人の土地に建物を立てて、その建物とともに土地を使用収益する者や建物の賃借人を保護するための法律である。

土地を貸す者（地主）を借地権設定者、借りる者（地上権者、賃借人）を借地権者という。
借地権には、普通借地権（存続期間満了後も契約更新可）、定期借地権（更新が一切認められない）の2種類がある。
借地借家法での借地権は、地上権・土地賃借権の2つで、土地の使用目的が建物を所有するための場合のみ。
一方、民法上の借地権は、地上権・土地賃借権・永小作権・地役権の4つである。

普通借地権

存続期間満了後に契約を更新できる借地権を、普通借地権という。
借地借家法では、普通借地権の存続期間30年以上と定めている。永久も可能。
期間の定めがない、また30年未満の場合は、30年となる。

借地契約の更新

定期借地契約でない場合は、借地権の存続期間満了後も契約更新ができる。
合意更新または借地人からの請求による更新、または借地人の使用継続による法定更新（黙示の更新）。
合意の場合は更新後の存続期間は自由、請求と法定の更新なら1回目の更新は20年、2回目以降は10年となる。

地主（借地権設定者）の更新拒絶と正当事由

請求による更新を拒絶したり、法定更新を避けるために異議を述べるためには、地主に正当事由があるのが必要となる。
正当事由は以下の項目を考慮される。
・借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情：地主が借家や他の借地に住んでる、借地人が病気など個人的事情の比較。
・借地に関する従前の経過：地代滞納、契約違反行為など。
・借地権者の土地の利用状況：広い敷地に小さな建物を所有など。
・借地権設定者の借地権者に対する財産上の給付の申出：立退き料、代替地の提供。

借地権の対抗要件

借地が譲渡された場合、借地権者が新地主（譲受人）に対抗するには対抗要件が必要。
民法上は借地権の対抗要件は借地権の登記。
借地権が地上権の場合には、地上権設定者は地上権者の地上権登記に協力義務がある。
しかし借地権が賃借権の場合、登記協力義務はない。
そこで、借地借家法では、借地権の登記がない場合でも、借地上の建物の登記（借地人名義での登記）があれば対抗要件になると認めている。

建物滅失があると、その登記は無効となり対抗力をなくす。
ただし、建物特定に必要な事項、滅失日、再築の旨を看板などに表示すれば、建物滅失後2年間だけ対抗力を維持。

建物の滅失・再築

・最初の存続期間内で滅失・再築
借地権は消滅せず、地主の承諾で20年間延長される。本来の残存期間が20年より長い場合には、本来の期間となる。
借地権者が、残存期間を超える建物再築の旨を通知、地主が通知を受けた後2ヶ月以内に意義を述べなかったら承諾とみなす。
最初の存続期間であれば再築は自由、地主承諾なしで再築した場合でも、20年の期間延長が認められないだけ。
再築せず、地主が解約に合意しなかったら、借地契約は継続し、地代を払い続ける必要がある。

・更新後の期間内の滅失・再築
地主承諾か裁判所許可がないと、借地権の残存期間を超える建物の再築は認められない。
承諾なしの再築では、地主は解約申し入れや地上権の消滅請求をできる。
承諾ありの再築では、20年間延長される。

一時使用目的の借家権

建物所有を目的とする借地契約でも、一時的な設備設置のための場合、借地借家法の次の規定は適用外。
・借地権の存続期間に関する規定
・更新に関する規定
・建物買取請求権
・借地条件の変更及び増改築の許可の規定
・借地契約更新後の建物再築の許可の規定
・定期借地権に関する規定

借地権の譲渡・借地の転貸

1)地主の承諾
借地権が地上権の場合、地上権は物権なので自由に譲渡できる。
借地権が賃借権の場合、譲渡や転貸で地主の承諾が必要となる。

2)裁判所の許可
土地の賃借権の譲渡や転貸が、地主の不利にならないのに地主がその譲渡や転貸を承諾しな場合…
借地権者の申立て（譲受人や転貸人など第三者ではない）により、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができる。
借地権者が借地上の建物を第三者に賃借する場合には、地主の承諾は不要。（判例）

3)競売の場合の賃借権譲渡などの許可
借地上の建物が競売された場合、地主が土地賃借権の譲渡を承諾しない場合、第三者（競落人）の申立てで裁判所許可が与えられる。

定期借地権

借地契約で定めた存続期間が満了したら、それで契約が終了し更新が一切認められない借地権のことを、定期借地権という。
定期借地権には、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3種類がある。