不動産登記の申請手続き・必要書類

不動産登記の申請手続きでは、以下の原則等が適用される。
不動産登記法の旧法と新法では異なる点があるので注意する。

登記手続きの原則

・申請主義の原則
不動産の権利に関する登記は原則として当事者の申請または官公署の嘱託によりなされる。（申請主義の原則）

・共同申請の原則
登記の申請は、登記権利者及び登記義務者が共同で行う（共同申請の原則）。利害が対立する当事者を共同させることにより、登記の真正を確保する目的。
不動産売買では買主が登記権利者、売主が登記義務者。抵当権設定では抵当権者が登記権利者、所有者が登記義務者。

・共同申請の原則の例外（単独申請が可能なケース）
判決による登記と相続または合併による登記。
BがA所有の不動産を買ったが、Aが所有権移転登記に協力しない場合…
BはAを相手に所有権移転登記手続きの訴えを裁判所に提起し、Bに権利があることを裁判所が確定する。

双方代理についての特則

登記の申請は代理人（同一人の双方代理）によっても可能。この場合、双方代理の禁止は適用されない。

登記の真正

旧法下：書面による真正のみ
新法：申請情報を記載した書面（磁気ディスク含む）を提出する方法と、電子情報処理組織を使用する方法（オンライン申請）も可能。

旧法と添付書類・必要書類

登記義務者の権利に関する登記済証（権利証）、登記原因を証する書面（登記原因証書）など。登記済証の代わりとなる保証書、登記原因証書の代わりとなる申請書副本。

新法と添付書類・必要書類

旧法では、登記原因証書か申請書副本に、登記官が押印して、これが登記済証として登記権利者に交付。
1通しかない登記済証を添付させることで本人確認としていた。
しかしオンライン申請では書面の提出が無理なので、登記済証の添付の代わりに、登記識別情報の提供を要求するようにした。
登記識別情報は、十数桁の英字と数字の羅列で、登記権利者はこの登記識別情報によって登記を申請する。
登記原因証書は、登記原因証明情報の提供に置き換わった。

保証書の廃止と本人確認制度

保証書の制度は新法下で廃止。
登記識別情報が提供できない場合は、詳細な事前通知制度で本人確認。
登記官に本人確認の審査権限を与え、疑いありの場合は申請人や代理人に出頭を求め質問できるようになった。