賃貸借契約とは

賃貸人が賃借人に目的物を使用収益させ、対価として賃料を受領する契約である。
賃貸借契約の存続期間は20年まで。更新も20年まで。

賃貸人および賃借人の義務

1)賃貸人の義務
・使用就役させる義務（修繕義務）
・費用償還義務：賃借人が修繕費用（必要費）を出した場合はただちに賃貸人に請求できる。価値増加のための費用（有益費）は契約終了後に償還。

2)賃借人の義務
・目的物保存義務：善良な管理者の注意をもって保存
・賃料支払義務
・賃貸人の行為受忍義務
・無断譲渡・転貸をしない義務：賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸する場合は、賃貸人の承諾必須。ただし信頼関係を破壊しない場合は解除が認められない。

賃貸目的物の譲渡と賃借権

賃借人の知らない間に目的物の所有者が変わっり、譲受人が明け渡し請求してきた場合。
対抗要件は、動産なら引渡し、不動産なら賃借権の登記。ただし賃借権はあまり登記されない…
借地借家法で、建物所有目的の土地賃借権は借地上の建物登記で、建物の賃借権では建物の引渡しで対抗要件と認める。

賃貸人の地位の移転

賃借権に対抗力がある場合、目的物の所有権移転があると、賃貸人の地位も移転する。
所有権移転がない場合でも、旧賃貸人→新賃貸人と合意で、賃貸人の地位が移転する（契約上の地位の移転）。

賃貸人の地位の移転と対抗要件

新賃貸人が賃借人に賃料請求したり、解約申し入れするには対抗要件が必要。
契約上の地位の移転の場合は、一般の債権譲渡の対抗要件と同じ。
所有権移転で賃貸人の地位が移転する場合は、所有権移転の登記が賃借人に対する対抗要件となる。

承諾ある譲渡・転貸

承諾して転貸で、賃借人が賃貸人に賃料の支払を怠った場合…
貸主は、転借人（第三者）に、賃借人の賃料の範囲内で、直接賃料を請求できる。転借人の転貸料が担保的な意味を持つ。

賃貸借契約の終了と承諾ある転貸借

貸主A、借主B、転借人Cで、AB間の賃貸借が終了した場合…
1)期間満了やBの債務不履行による解除の場合→賃貸借契約の消滅により転貸借も消滅（AはCを追い出せる）。
2)AB合意で賃貸借解除→AはCに賃貸借の消滅を主張できない（Cを追い出せない）。AがBの地位を引き継ぐ。

賃貸借契約の終了

1)存続期間の定めありの場合
期間満了で終了。賃貸人の異議がない場合は、前の賃貸借と同一条件でさらに賃貸借したものと推定（黙示の更新）。
借地借家法では、賃借人保護が強化され契約の更新があったものとみなされる。
「推定」は賃貸人が覆せるが、「みなす」は覆せない。

2)存続期間の定めなしの場合
いつでも解約申し入れをできる。次の期間を経て賃貸借終了。
・土地は1年
・建物は3ヶ月
・貸席・動産は1日

借地借家法による修正で…
期間定めのない借地権は30年。
期間定めのない建物賃貸借の賃貸人からの解約申し入れは6ヶ月前にせねばならない。

3)一定の事由がある場合の契約解除
賃貸借契約のように一定期間継続する契約では、解除に遡及効を認めていない。
遡及効のない解除→告知