借家権とは・借家契約と更新

建物の賃借権を借家権という。
建物の用途は居住用でも事業用でも何でもよく、建物の賃貸借にはすべて借地借家法が適用される。

借家契約・借家権の存続期間

存続期間の上限、下限とも制限なし。1年未満を定めた場合は、期間の定めなしとされる。
期間の定めがないと、双方からいつでも解約の申し入れができる。
借家人からの解約申し入れは3ヶ月で借家契約終了、家主からの申し入れは6ヶ月で賃貸借終了。
ただし、家主からの解約申し入れが認められるには正当事由を備えねばならない。正当事由は、借地契約の場合のもの＋建物の現況
・借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情
・借地に関する従前の経過
・借地権者の土地の利用状況
・借地権設定者の借地権者に対する財産上の給付（立退き料や代替地の提供など）をする旨の申し出
・建物の現況：倒壊の恐れなど建物の危険で、賃借人を追い出して建て替えの必要がある場合など。

借家契約の更新

当事者合意の更新のほか、以下の場合に借家契約が更新される。

・当事者が更新拒絶の通知をしなかった場合の更新
期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に相手方に対して、更新拒絶の通知または条件変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合、前借家契約と同一条件で更新。

・使用継続による更新
家主が更新拒絶の通知をした場合でも、借家人が期間満了後に使用を継続した時には、家主が遅滞なく異議を述べない限り同一条件で更新。

取壊し予定の建物の賃貸借

法令や契約で建物の取り壊しが明らかな場合、借地契約と賃貸借が終了して更新しない旨を定めることができる。

借家権の対抗力

借地借家法は、借地契約と同様の考えのもと、借家契約でも賃借建物の引渡し（鍵をもらっていれば）を対抗要件として認めている。
賃借権の登記は、賃貸人の協力義務もないため、登記より簡便な建物の引渡しに借家権の対抗力を認めたわけだ。
建物譲渡により家主（大家）が変わった場合でも、そこに住んでいれば新家主に対して対抗要件を備えることになる。新譲受人と借家契約継続となる。

借家権の譲渡・借家の転貸

借家の場合でも借地と同様に、賃借権の譲渡や転貸が行われる場合には、家主の承諾が必要となる。

1)承諾ある譲渡・転貸の効果
家主の承諾があれば、借家権の譲渡、借家の転貸ができる（適法な転貸）。承諾は、明示でも黙示でも構わない。
適法な転貸の場合、転借人は賃貸人（家主）に直接に義務を負うが権利は主張できず、権利の主張は転貸人（賃借人）に対してのみ。
つまり、賃貸人は転借人に直接賃料請求できる。

2)承諾のない譲渡・転貸
承諾なしでの譲渡・転貸は、家主は賃貸借契約を解除できる。
借家権の場合、借地権と異なり、家主の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることはできない。

定期借家契約（定期建物賃貸借）

一定の要件を満たす、更新を認めない借家契約。
定期借家契約の要件
・必ず書面により契約締結
・更新がなく期間満了で契約終了の旨を、契約書とは別に予め書面で交付して説明すること