区分所有法とは・区分所有建物の専有部分と共用部分

区分所有建物とは、建物一棟の一部のみを独立して所有できる建物のことであり、簡単にいうとマンションのことである。
区分所有建物（マンション）の居住者および所有者のルールを定めた法律が、区分所有法である。

専有部分

区分所有権の対象となる建物の部分を専有部分と呼ぶ。
区分所有権の対象の専有部分となるためには次の2つの要件を満たす必要がある。
・構造上の独立性
・利用上の独立性

共用部分

1)法定共用部分と規約共用部分
共用部分は、原則として専有部分と分離して処分することはできない。→専用部分と共用部分の持分の不可分性
・法定共用部分：専有部分以外で区分所有者全員の利益のための建物の部分や付属物。廊下、階段、外壁、屋上、エレベータなど。
・規約共用部分：構造上、利用上の独立性を持つ本来は専有部分で、規約で共用部分とされた部分。集会室、管理人事務室、倉庫など。

2)共用部分等の持分の割合
共用部分に対する各共有者の持分の割合は、別段の規約がなければ、専有部分の床面積の割合で決定。
専有部分の床面積は、内側線で囲まれた部分の水平投影面積で算出。→内法方式

3)共用部分と登記
法定共用部分は登記されない。
規約共用部分は登記しなければ、第三者に対抗できない。

4)共用部分の管理
・保存行為：各区分所有者が単独でできる。規約で別段の定めをできる。
・利用行為・改良行為・軽微変更行為：区分所有者及び議決権の各過半数による決議。マンションの外壁や屋上の防水工事、給排水管の取り替え工事など。
・重大変更行為：区分所有者及び議決権の各3/4以上による決議。形状（外観や構造）または効用（機能や用途）の著しい変更を伴うもの。

敷地利用権

1)敷地の権利関係
マンションの区分所有者は、敷地の利用権を持つ。これを敷地利用権という。
土地の所有権を区分所有者全員で共有、または地上権や賃借権などの使用収益権を区分所有者全員で準共有。
方程式地：建物が存在する一筆、または数筆の土地全体。
建物の底地：建物が存在している土地。

2)専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止
専有部分とその敷地利用権を分離して処分（売買、贈与、抵当権などの担保権設定など）することは原則禁止。（一体性の原則）
専有部分に抵当権を設定すれば、土地の共用持分上にも抵当権の効力が及ぶ。
分離処分の禁止に違反してなされた処分は原則無効、ただし相手方が善意、かつ専有部分と敷地利用権の登記前なら、処分の無効を相手方に主張できない。