区分所有建物の管理規約・集会・措置

区分所有者相互間の事項を定めたルールを管理規約という。
区分所有建物の管理者は、集会の招集を行うことができる。
区分所有者及び専有部分の占有者は、区分所有者の共同利益に反する行為をしてはならない。
義務違反者に対しては、定められた措置を実施できる。

管理規約

建物や敷地、付属施設の管理・使用に関する区分所有者相互間の事項を定めたルール。
規約でしか定めることができない事項→絶対的規約事項
規約に限らず集会でも定めることができる→相対的規約事項

規約の設定、変更、廃止は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議により決定。
規約の設定が多数決で可能なため、規約の設定などが一部特定の区分所有者に影響を及ぼすときは、その承諾が必要。

公正証書による規約の設定

最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲業者）は、以下特定の事項について公正証書により単独で規約を設定できる。
・規約共用部分の定め
・建物が所在する土地以外の土地を建物の敷地（規約敷地）とする定め
・専有部分と敷地利用権とを分離処分できる旨の定め
・各専有部分と一体化される敷地利用権の割合に関する定め

集会

1)集会の招集
集会の招集は区分所有建物の管理者が行う。管理者がいない場合は、区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものが集会を招集できる。
集会を開かなくても区分所有者全員が書面によって合意すれば規約を設定できる。
集会決議の区分所有者の人数は、1人で多数の専有部分を有していても1人と数えられる。議決権は、各専有部分の面積の割合。

2)集会の招集手続
集会の招集通知は、遅くとも開催日の1週間前までに発する。規約で定めれば伸縮できる。
集会招集通知には、集会の日時、場所、議題を記載する。
小規模なマンションでは、区分所有者の同意があれば招集手続を省略できる。

3)集会における議決権の行使
書面または代理人による決議参加が認められている。
規約の定め、集会決議があれば、電子メールなど電磁的方法も可能。

4)占有者の集会出席
占有者には議決権はなく決議に参加できないのが原則。しかし、占有者が会議の目的事項に利害関係がある場合は、集会への参加が認められる。

義務違反者に対する措置

区分所有者及び専有部分の占有者は、区分所有者の共同利益に反する行為をしてはならない。

1)義務違反行為の停止などの請求
他の区分所有者全員または管理組合法人は、区分所有者の共同利益のため次の請求をできる。
・行為の停止請求
・行為の結果の除去請求
・予防措置の請求
訴訟を提起する場合は、集会の決議が必要。区分所有者及び議決権の各過半数。

2)使用禁止の請求
有害な行為がひどい場合、相当の期間、当該区分所有者の専有部分の使用禁止を請求できる。
他の区分所有者の全員、または管理組合法人が、区分所有者及び議決権の各3/4以上による集会決議に基づき裁判所に提起して行う。

3)区分所有権などの競売請求
区分所有者の共同生活の維持が困難な場合、義務違反者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求できる。
他の区分所有者の全員、または管理組合法人が、区分所有者及び議決権の各3/4以上による集会決議に基づき裁判所に提起して行う。