不動産鑑定評価の方法

不動産の鑑定評価の方法には、原価方式・比較方式・収益方式の3方式がある。
鑑定評価はこの3つの方法を併用する。
不動産鑑定評価基準としてのこの3つを以下に説明する。

原価方式

価格を求める原価法と賃料を求める積算法がある。
価格時点（価格評価を行う基準日）における再調達原価を求め、さらに減価修正を行なって試算価格（積算価格）を求める方法。
再調達原価は、価格時点において新築や造成をする場合の費用総額のこと。
減価修正は、減価要因（破損や老朽化、旧式化や設備不足、近隣地域の衰退など）を考慮し減価額をマイナスする。
減価修正の方法には、耐用年数による方法と、実際に調査する観察減価法がある。

比較方式

価格を求める取引事例比較法（比準価格）と賃料を求める賃貸事例比較法（比準賃料）がある。
多くの取引事例を集めて、事情補正や時点修正を行い、地域要因と個別的要因の比較を行なって、試算価格（比準価格）を求める方法。
対象不動産と類似している不動産の取引が行われている場合に有効な方式。

収益方式

収益還元法は、不動産が将来生み出すであろう純収益の現在価値の総和を求めて、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める方法。
収益価格を求めるには、以下の2つがある。
・直接還元法：一定期間の純収益を還元利回りで還元する
・DCF法：連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それを合計するDCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）。