建ぺい率・容積率

建築物は、建ぺい率・容積率による制限を受ける。
建ぺい率とは、敷地面積に対する、建築物の建築面積の割合。
容積率とは、敷地面積に対する、建築物の延べ面積の割合。

建築物用語の意味

・建築面積
地上各階の、外壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積の最大のもの。
軒やひさしが1m以上突き出ている場合は、その先端から1m差し引いた線から内側が建築面積に含まれる。

・延べ面積
建築物の各階の床面積の合計。
容積率算定の際の延べ面積には、マンションの共用の廊下・階段部分は参入されない。
住宅の地階については、住宅の用途に供する部分の面積の3分の1を限度として、延べ面積に参入しない。

建ぺい率

建ぺい率は、以下のように定められている。

第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、工業専用地域→3/10, 4/10, 5/10, 6/10
第一種・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域→5/10, 6/10, 8/10
近隣商業地域→6/10, 8/10
工業地域→5/10, 6/10
用途地域の指定のない区域→3/10, 4/10, 5/10, 6/10, 7/10

耐火地域内の耐火建築物の場合、例外的に建ぺい率が緩和される。+1/10

次の場合は建ぺい率の制限が1/10緩和。
・建ぺい率の限度が8/10とされた地域外で、かつ防火地域内にある耐火建築物
・街区の過度にある敷地で特定行政庁が指定するもののうちにある建築物

次の場合は建ぺい率の制限がなくなる。（敷地面積いっぱいに建築できる）
・建ぺい率の限度が8/10の地域内及び商業地域内で、防火地域内にある耐火建築物
・巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊等
・公園内、広場内、道路内などの建築物で特定行政庁が許可したもの

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合には、建ぺい率を加重平均方式で計算する。

容積率

容積率は、以下のように定められている。

第一種・第二種低層住居専用地域→5/10, 6/10, 8/10, 10/10, 15/10, 20/10
第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域→10/10, 15/10, 20/10, 30/10, 40/10, 50/10
商業地域→20/10, 30/10, 40/10, 50/10, 60/10, 70/10, 80/10, 90/10, 100/10, 110/10, 120/10, 130/10
工業地域、工業専用地域→10/10, 15/10, 20/10, 30/10, 40/10
用途地域の指定のない区域→5/10, 8/10, 10/10, 20/10, 30/10, 40/10

前面道路が幅員12m未満の場合には、例外的な制限が加わる。前面道路x4/10または6/10。

特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した次の建築物は、容積率の制限を受けない。
・周囲に広い公園、広場、道路などの空き地がある建築物
・敷地内に一定の空地があり、かつ敷地面積が一定面積以上である建築物など

敷地が容積率の異なる地域にわたる場合には、容積率を加重平均方式で計算する。