都市計画とは

都市計画とは、人口や土地の利用法、施設等における都市の将来の理想の姿を想定し、必要な規制や整備を行い都市を適正に発展させるための計画である。
都市計画では、都市施設（道路・公園、水道、学校、病院等）の整備、市街地開発、土地利用の方法などについて計画を策定する。

都市計画の内容

都市施設は原則として都市計画区域内で定め、必要なら都市計画区域外でも定めることができる。
都市施設とは以下の様な設備。

1)道路、都市高速鉄道、空港、港湾などの交通施設
2)公園、緑地、広場などの公共空地
3)水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ゴミ処理場など
4)学校、図書館、美術館などの教育文化施設
5)病院、保育所その他の医療施設、社会福祉施設
6)一団地の住宅施設
7)その他

市街化区域では、道路、公園、下水道が必須。
第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域及び準住居地域では義務教育施設が必須。

・都市計画施設の区域内の制限
都市施設のうち都市計画で定められた施設を都市計画施設という。
建築規制として、都市計画施設の区域内で建築物を建築する場合、都道府県知事の許可が必要。
知事は以下の許可基準のいずれかに該当するときは、都市計画施設の区域内での建築を許可しなければならない。
1)都市計画に適合している場合。
2)地階のない2階以下の建築物で、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造などで用意に移転、除去可能な建築物の場合。

市街地開発事業

市街化区域内及び非線引区域内において定められる以下の事業。

1)土地区画整理法による土地区画整理事業
2)新住宅市街地開発法による新住宅市街地開発事業
3)首都圏整備法等による工業団地造成事業
4)都市再開発法による市街地再開発事業
5)新都市基盤整備法による新住宅市街地開発事業
6)大都市法による住宅街区整備事業
7)密集市街地整備法による防災街区整備事業

・市街地開発事業の施工区域内の制限
都市計画施設と同様の規制。
ただし、土地区画整理事業と新都市基盤整備事業は、許可基準に該当すれば必ず許可される。

市街地開発事業等予定区域

市街地開発事業等予定区域には、以下の種類がある。

1)新住宅市街地開発事業予定区域
2)工業団地造成事業予定区域
3)新都市基盤整備事業予定区域
4)面積20ヘクタール以上の一団地の住宅施設予定区域
5)一団地の官公庁施設予定区域
6)流通業務団地予定区域

・市街地開発事業予定区域の制限
都市計画で定められた市街地開発事業等予定区域内では、土地の形質の変更や建築物の建築を行う場合、都道府県知事の許可が必要。
土地建物の先買の制度が定められている。
土地建物を有償譲渡する者は、予め施工予定者に届け、届出日以降30日以内に施工予定者が買い取る通知をした時点で、売買契約が成立とみなす。

地区計画等

地区計画には、以下の種類がある。

1)地区計画
2)防災街区整備地区計画
3)沿道地区計画
4)集落地区計画

地区計画の区域内で、土地の区画形質の変更や建築を行う場合、行為着手の30日前までに市町村長に届出なければならない。

都市計画の決定

・都市計画の決定権者
都市計画の決定権者は、原則として都道府県及び市町村。以下は都道府県が定め、それ以外は市町村が決定する。
1)市街化区域及び市街化調整区域
2)地域地区のうち、臨港地区、歴史的風土特別保存地区、第一種・第二種歴史的風土特別保存地区、首都圏及び近畿圏の近郊緑地保全地区、
流通業務地区、航空機騒音障害防止地区または同防止特別地区
3)市町村の区域を超えて広域的な見地から決定すべき地域地区や都市施設及び根幹的な都市施設
4)原則として20ヘクタール以下の小規模な土地区画整理事業を除く市街地開発事業
5)市街地開発事業等予定区域

市町村の都市計画は、市議会議決による基本構想、都道府県の都市計画に適合するものでなければならない。
競合した場合は、都道府県の都市計画が優先する。
複数の都道府県にわたる都市計画は、国土交通大臣と市町村が定める。

・都市計画の決定手続
1)都道府県が決定する場合
関係市町村の意見を聴き、都道府県都市計画審議会の議を経たうえで決定。
国の利害に重大な関係がある都市計画は、予め国土交通大臣の同意が必要。
必要ならば公聴会開催、地区計画等の案では土地所有者など利害関係人の意見を必ず聞かねばならない。
また、都道府県は、計画案を公衆の縦覧（2週間）に供しなければならない。この2週間に住民や利害関係人は意見書を提出できる。

2)市町村が決定する場合
都道府県知事に協議し同意を得なければならない。また市町村都市計画審議会の議を経る必要がある。

3)都市計画の決定等の提案
土地の所有権者や対抗要件のある借地権者、一定の非営利法人は、都市計画の素案を添えて提案できる。
提案には、都市計画の対象となる土地の区域内の土地所有権者等の3分の2以上の同意を得ていなければならない。

都市計画事業と都市計画事業制限

都市計画事業とは、都市計画に従って行われる、都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業のこと。