都市計画法とは・都市計画区域と市街化区域

都市計画法とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的とする法律である。
都市計画は、原則として都市計画区域及び準都市計画区域で定められる。
都市計画区域は、原則都道府県知事が指定、2以上の都道府県に渡る場合、国土交通大臣が指定。

都市計画区域

都市計画を策定する区域であり、都市計画法その他の法令の規制を受ける土地として指定された区域。

1)都市計画区域は次の区域
・既成市街地型
市町村の中心市街地。
町村については、人口1万人以上で商工業従事者数が全就業者数の50%以上の町村、また温泉など観光資源を持つ町村などが要件。
必要なら、行政区画とは無関係に市町村の区域外にわたって指定できる。

・ニュータウン型
首都圏整備法などによる都市開発区域や、新たに住居都市、工業都市などとして開発し、保全する必要のある区域。→筑波学園都市など

2)都市計画区域指定の手続き
・都道府県が指定する場合
1つの都道府県内で指定する場合。
都道府県は予め関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴き、国土交通大臣と協議、その同意が必要となる。

・国土交通大臣が指定する場合
2つ以上の都道府県にまたがって指定する場合。
国土交通大臣は、予め関係都道府県の意見を聴き指定。関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴く。

3)都市計画区域指定の効果
・都市施設以外の都市計画は、原則として都市計画区域内だけで定められる。
・一定の開発行為は、都道府県知事の許可が必要となる。
※都市計画区域外であっても、1ヘクタール以上の開発や、準都市計画区域内での3,000㎡以上の開発は都道府県知事の許可必要。

準都市計画区域

都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物や工作物の建設、敷地造成が行われ、整備・保全が必要と都道府県により指定される区域。
指定権者は都道府県。予め関係市町村及び都道県都市計画審議会の意見を聴く。

・準都市計画区域指定の効果
指定されると、土地利用の整序を図るために必要な都市計画として次のものが定められる。
1)用途地域
2)特別用途地域
3)特別用途制限地域
4)高度地区（高さの最高限度に限り定められる）
5)景観法の規定による景観地区
6)風致地区
7)都市緑地法の規定による緑地保全地域
6)文化保護財宝の規定による伝統的建造物群保存地区

都市計画の異議

次の3つが基本理念。
1)農林漁業との健全な調和を図る。
2)健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保する。
3)適正な制限のもとに土地の合理的な利用を図る。

・都市計画は以下の11種類。
都市計画区域の整備・開発及び保全の方針
都市再開発方針等
市街化区域と市街化調整区域の区分
地域地区
促進区域
遊休土地転換利用促進地区
都市施設
市街地開発事業
市街地開発事業等予定区域
地区計画等
被災市街地復興推進地域

市街化区域と市街化調整区域の区分（区域区分）

都市計画区域について市街化区域と市街化調整区域の区分（線引）を、都道府県が判断して行うことができる。
市街化とは、建物をたくさん建てること。

1)市街化区域
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先、計画的に市街化を図るべき区域。

2)市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域。

区域区分は、首都圏、近畿圏、中部圏の三大都市圏や、新産業都市の区域、工業整備特別地域、人口10万人以上のしを含む都市計画区域では必須。
これ以外の区域では、区域区分がなされていない都市計画区域もある。→非線引都市計画区域

用途地域の指定

用途地域とは、都市における建築物の用途と土地の高度利用の促進を図る地域。
市街化区域では、必ず定めなければならない。市街化調整区域では原則定めない。
用途地域は、12種類あり、住居系、商業系、工業系の3つに大別。