宅地建物取引業法とは・宅建業法

宅地建物取引業法（宅建業法）とは、宅地建物取引業を営む事業者に対して必要な規制を行うことにより、業務の適正な運営の促進、宅地および建物の取引の公正さの確保、宅地や建物の購入者等の保護、宅地や建物の流通の円滑化、などを目的とする法律である。
宅地建物取引業とは、土地や建物等の売買・交換・賃貸の仲介や、分譲住宅の販売代理等を行う事業のことである。宅地建物取引業を行うためには、宅地建物取引業法で定められた免許が必要となる。

宅地とは

宅地建物取引業法（宅建業法）では、「宅地」という用語を以下2つに分けて定義している。
・都市計画で定められる用途地域内で適用される定義
・用途地域が指定されていない他のすべての区域で適用される定義

1)用途地域内での定義
用途地域とは、建物の用途（使い道）を制限する地域であり、用途地域内の土地は、一定の公共の用を除き、すべて宅地である。
公共の用とは、道路、公園、河川、広場、水路などの土地。つまり道路、公園、河川、広場、水路など公共の用のための土地以外はすべて宅地。
用途地域とは…
・第一種・第二種低層住居専用地域
・第一種・第二種中高層住居専用地域
・第一種・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
の12種類の総称。

2)用途地域外での定義
用地地域内を除き、宅地とは、建物の敷地に供される土地。建物の敷地に供される目的で取引される土地も含まれる。
農地や山林でも、建物の敷地に供される目的で取引されると宅地。
農地や山林が、農地や山林として売買される場合は、宅地とはならない。
つまり、現況宅地と宅地予定地が宅地である。

建物とは

建物については宅建業法に定義規定はないが、基本、建築基準法の建築物と同様。
土地に定着する工作物のうちで、屋根及び柱もしくは壁を有するもの、事務所、店舗、興行場、倉庫、その他これらに類する施設。
ただし、建築設備は除かれる。宅建業法では、独立して取引の目的となるものだけが対象となるから。

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業（宅建業）とは次の2種類の行為で、宅建業免許を必要とする行為。

1)自ら宅地・建物の売買・交換を業として行うこと
不特定多数の者に反復して行う行為が、業として行うに相当。宅地・建物の分譲など。

2)他人が行う宅地・建物の売買、交換、賃借の代理・媒介を業として行うこと
宅建業法では、対象とする取引行為を、売買・交換・賃借の3つに限定している。賃借が宅建業に当たるのは、他人が行うのを媒介・代理する場合のみ。
代理とは、代理人の法律行為の効果が本人に帰属し、媒介は仲介（あっせん）のみ。

媒介と代理の違いは、宅建業者に契約締結権限があるかないか。
媒介の場合、宅建業者が土地の売却希望者から依頼を受け、買い手を見つけたとしても、代理して直接契約を結ぶことはできない。
あくまで、売主と買主の間に入って、売買成立のお手伝いを行うのみ。
代理の場合は、売主の代わりに買主を探し、売主を代理して直接その買主と売買契約を締結できる。

宅建業の事務所

宅建業者が宅建業を行うための活動拠点。
・本店（主たる事務所）または宅建業を行う支店（従たる事務所）
・本店、支店以外で継続的に業務を行うことができる施設で、宅建業にかかる契約締結権限のある使用人（営業所長、支配人など常勤者）を置くところ

事務所は、宅建業法が規制を行う際の基準となり、以下の基準を定める。
・免許の区分を決定
・宅地建物取引士を設置すべき場所
・営業保証金の供託
・営業保証金の保管替え等
・クーリングオフ制度
・報酬額の提示場所
・従業者名簿の備え付け
・帳簿の備え付け
・標識の提示場所
・弁済業務保証金分担金