宅地建物取引業とは・宅建業の免許

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宅地建物取引業とは、土地や建物等の売買・交換・賃貸の仲介や、分譲住宅の販売代理等を行う事業のことである。
宅地建物取引業を行うためには、宅地建物取引業法で定められた免許が必要となる。

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宅地建物取引業とは

宅地建物取引業(宅建業)とは次の2種類の行為で、宅建業免許を必要とする行為。

1)自ら宅地・建物の売買・交換を業として行うこと
不特定多数の者に反復して行う行為が、業として行うに相当。宅地・建物の分譲など。

2)他人が行う宅地・建物の売買、交換、賃借の代理・媒介を業として行うこと
宅建業法では、対象とする取引行為を、売買・交換・賃借の3つに限定している。賃借が宅建業に当たるのは、他人が行うのを媒介・代理する場合のみ。
代理とは、代理人の法律行為の効果が本人に帰属し、媒介は仲介(あっせん)のみ。

媒介と代理の違いは、宅建業者に契約締結権限があるかないか。
媒介の場合、宅建業者が土地の売却希望者から依頼を受け、買い手を見つけたとしても、代理して直接契約を結ぶことはできない。
あくまで、売主と買主の間に入って、売買成立のお手伝いを行うのみ。
代理の場合は、売主の代わりに買主を探し、売主を代理して直接その買主と売買契約を締結できる。

宅地建物取引業免許

宅建業の行為には、宅建業の免許が必要。
違反すると、3年以下の懲役もしくは300万円(法人の場合は1億円)以下の罰金、またはこれらの併科という一番重い罰則。

免許の区分

1)都道府県知事免許
1つの都道府県にだけ宅建業事務所を設置する場合、その場所管轄の都道府県知事の免許。

2)国土交通大臣免許
2つ以上の都道府県に宅建業事務所を設置する場合、国土交通大臣免許。

事務所の種類と免許の区分

事務所は、本店と支店、継続的業務の事務所から成る。

1)A県の本店が宅建業、B県の支店は宅建業なしの場合…
A県知事免許。

2)A県の本店は宅建業なし、B県の支店は宅建業の場合…
国土交通大臣免許。本店は支店を支配統括すると考えられるため、2つの県で宅建業とみなす。

免許の特例

以下の組織は、宅建業免許や宅建業法の規定が適用されない。
・国
・地方公共団体
・独立行政法人都市再生機構(国)
・独立行政法人住宅金融支援機構(国)
・地方住宅供給公社(地方公共団体)

以下は宅建業法の規定のうち免許に関する規定だけが適用されない。
・信託会社
・信託業務を兼営する銀行

宅建業免許の申請

免許の申請者は、次の事項記載の免許申請書を、宅建業務経歴、誓約書などとともに提出。
・商号または名称
・申請者の氏名(法人の場合は、役員の氏名)
・政令で定める使用人(宅建業者の使用人で、事務所の代表者。支店長、支配人、営業所長など)の氏名
・事務所の名称及び所在地
・専任の宅地建物取引士の氏名
・兼業の種類

提出先は以下のとおり。
国土交通大臣免許:主たる事務所管轄の都道府県知事を経由して国土交通大臣に。
都道府県知事免許:その事務所管轄の都道府県知事に。

免許の基準(免許の欠格事由)

次の者は免許を受けることができない。
1)成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者。(未成年者や被補助人は欠格ではない。)
2)宅建業法66条1項8号(不正手段による免許取得)または9号(業務停止自由に該当し情状が特に重い、または業務停止処分違反)に該当し免許を取り消され取消日から5年経過してない者。
3) 2)の免許取消者が法人の場合に、免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日前60日以内に、その法人の役員をしていた者で、取消日から5年経過してない者。
4) 2)と同じ条文違反に該当し、免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日から、処分の決定日までに相当の理由なく、解散・廃業し、その届出日から5年経過していない者。
5) 2)と同じ条文違反に該当し、免許取消者が法人の場合に、免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日から、処分の決定日までに相当の理由なく、解散・廃業・合併で消滅し、
  免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日前60日以内に、その法人の役員をしていた者で、解散・廃業の届出日または法人消滅の日から5年経過してない者。
6)禁錮以上の刑に処され、刑の執行を終わり、または経の執行を受けることがなくなってあら5年を経過していない者。
7)宅建業法や暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し刑に処され、刑の執行を終わり、または経の執行を受けることがなくなってあら5年を経過していない者。
8)免許の申請前5年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者。
9)宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者。
10)営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その決定代理人が前述の欠格事由のいずれかに該当する者。
11)法人でその役員または政令で定める使用人のうち前述の欠格事由のいずれかに該当する者のあるもの。
12)個人で、政令で定める使用人のうち欠格事由のいずれかに該当する者のあるもの。
13)事務所について法定数の成年者である専任の宅地建物取引士を欠く者。

免許の更新

宅建業免許の有効期間は5年。
更新するには、有効期間満了日の90日前〜30日前までの間に、免許権者に免許更新の申請書を提出。

免許の条件と免許換え

次の場合、免許権者が変わるため、免許換えという手続きが必要となる。
・大臣免許の宅建業者が1つの都道府県内のみの事務所となったとき。大臣免許→知事免許
・知事免許の宅建業者が、その都道府県内の事務所を廃止し、他の1つの都道府県内に事務所設置となったとき。知事免許→知事免許
・知事免許の宅建業者が2以上の都道府県内に事務所を有することになったとき。知事免許→大臣免許

廃業などの届出

次の一定の事由が生じた時は、届出義務者は、原則としてその日から30日以内に、免許権者に届け出ねばならない。
・宅建業者が死亡。届出人は相続人、相続人が本人の死亡を知った日から30日以内に届出。
・法人業者が合併により消滅。届出人は消滅した法人を代表する役員。
・宅建業者に破産手続開始決定。届出人は破産管財人。
・法人業者が合併・破産以外の理由で解散したとき。届出人はその清算人。
・宅建業を廃止したとき。届出人は宅建業だった個人、法人の代表役員。

宅地建物取引業者名簿

・宅建業者名簿の登載事項
国土交通大臣、都道府県知事は、宅建業者名簿を備えねばならない。
次の事項が掲載される。
1)免許証番号及び免許の年月日
2)商号または名称
3)法人である場合には、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
4)個人である場合には、その者の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
5)事務所の名称及び所在地
6)事務所ごとに置かれる成年である専任取引士の氏名
7)その他、国土交通省令で定める事項。指示処分や業務停止処分の年月日及び内容、および宅建業以外の事業の種類

・宅建業者名簿の変更届出
宅建業者名簿に登載すべき事項のうち上記2)〜6)に変更があった場合、宅建業者は30日以内に免許権者に届け出ねばならない。

・宅建業者名簿の備付け
宅建業者名簿は、顧客が自由に見れるように、免許権者は一般の閲覧に供する。
取引士の名簿は、宅地建物取引士登録簿として作成される。

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